Flüchtlinge als Eigenheim-Risiko

Das kann teuer werden: Kaum ist das Eigenheim gekauft, da verlangt die Bank wegen der Unterbringung von Flüchtlingen in der Nachbarschaft eine Nachbesicherung.

Sehr zur Freude von lieben Menschen, die sich entweder einem tiefen und sehr begrüßenswerten Verlangen nachkommend als Helfer betätigen, oder einfach nur unser schönes Land noch bunter gestaltet wissen möchten, dürfen wir fast täglich unsere beispielhafte Willkommenskultur erleben.

Leider gibt es bei näherem Hinsehen auf diese Ereignisse auch Schattenseiten mit fatalen Nebenwirkungen, die allerdings im öffentlichen Diskurs oft unterhalb der  Wahrnehmungsgrenze angesiedelt sind.

Klauseln der Banken

Die Rede ist von befürchteten oder gar offensichtlichen Wertminderungen kreditfinanzierter Immobilien, etwa ausgelöst durch kommunal organisierten Zuzug von Neubürgern in größerem Umfang.

Wer die Kreditbedingungen oder AGBs von Geschäftsbanken, Sparkassen oder Volks- und Raiffeisenbanken sehr aufmerksam analysiert, wird einschlägige Bestimmungen unter dem Begriff Verstärkung von Sicherheiten ­ in der Fachterminologie als Nachbesicherungsklauseln bekannt ­ finden.

 „Hierzu ein Auszug aus Artikel 13 -Bestellung oder Verstärkung von Sicherheiten- der Banken-AGBs:

(1) Anspruch der Bank auf Bestellung von Sicherheiten

Die Bank kann für alle Ansprüche aus der bankenmäßigen Geschäftsverbindung die Bestellung bankmäßiger Sicherheiten verlangen, und zwar auch dann, wenn die Ansprüche bedingt sind (zum Beispiel Aufwendungsersatzanspruch wegen der Inanspruchnahme aus einer für den Kunden übernommenen Bürgschaft)

(2) Veränderungen des Risikos

Hat die Bank bei der Entstehung von Ansprüchen gegen den Kunden zunächst ganz oder teilweise davon abgesehen, die Bestellung oder Verstärkung von Sicherheiten zu verlangen, kann sie auch später noch eine Besicherung fordern. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass Umstände eintreten oder bekannt werden, die eine erhöhte Risikobewertung der Ansprüche gegen den Kunden rechtfertigen. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn

• sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kunden nachteilig verändert haben oder sich zu verändern drohen, oder
• sich die vorhandenen Sicherheiten wertmäßig verschlechtert haben, oder sich zu verschlechtern drohen

Der Besicherungsanspruch der Bank besteht nicht, wenn ausdrücklich vereinbart ist, dass der Kunde keine oder ausschließlich im Einzelnen benannte Sicherheiten zu bestellen hat.

Bei Verbraucherdarlehensverträgen besteht ein Anspruch auf die Bestellung oder Verstärkung von Sicherheiten nur, soweit die Sicherheiten im Kreditvertrag angegeben sind. Wenn der Nettokreditbetrag 50.000 Euro übersteigt, besteht der Anspruch auf Bestellung oder Verstärkung auch dann, wenn der Kreditvertrag keine oder keine abschließenden Angaben über Sicherheiten enthält.

(3) Fristsetzung für die Bestellung oder Verstärkung von Sicherheiten

Für die Bestellung oder Verstärkung von Sicherheiten wird die Bank eine angemessene Frist einräumen. Beabsichtigt die Bank, von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung nach Nr. 19 Abs. 3 dieser  Geschäftsbedingungen Gebrauch zu machen,  falls der Kunde seiner Verpflichtung zur Bestellung oder Verstärkung von Sicherheiten nicht fristgerecht nachkommt, wird sie ihn zuvor darauf hinweisen.“[1]

Gefährlicher Teufelskreis

Um eventuell schlummerndes Ungemach noch etwas anschaulicher zu gestalten, sei nachfolgendes Beispiel entwickelt:

Nehmen wir an, eine Familie hat vor einiger Zeit ein Einfamilienhaus zum immer noch relevanten Marktwert von € 500.000 erworben und mit 30% Eigenkapital (€ 150.000) und 70% Fremdkapital (€ 350.000), einer gängigen EK/FK-Relation finanziert.

Auf der Suche nach Unterbringungsvarianten für schutzbedürftige Asylsuchende wird die zuständige Kommune im Umkreis des Eigenheims fündig, ein Umstand der unter Umständen einen wahren Teufelskreis auszulösen vermag.

Wie bereits vielfach beobachtet, verliert der Standort aus der Sicht weiterer vorurteilsbelasteter Häuslebauer oder Investoren an Attraktivität und der bisherige Marktwert besagter Immobilie sinkt ab.

Liegt der Wertverlust bei nur 10 Prozent, würde das Einfamilienhaus nur noch einen Wert von € 450.000 repräsentieren, bei 20-prozentiger Abwertung verblieben € 400.000, usw.

Als Folge wird das finanzierende Institut von ihrem Kunden eine Nachbesicherung verlangen, um den 30%-igen Eigenkapitalanteil weiterhin aufrecht zu erhalten

[30% aus € 450.000 entsprechen € 135.000, 30% aus € 400.000 ergibt € 120.000].

Zahlen, zahlen, zahlen…

Da in aller Regel während der Anfangsjahre einer üblichen Immobilienfinanzierung kaum Tilgungseffekte eintreten, wären unsere Eigentümer bei einem 10%-igen Wertverlust der Immobilie mit einem Nachschuss von € 35.000 [neuer Wert: € 450.000 abzüglich € 135.000 (30% Eigenkapital) = € 315.000, Differenz zur aktuellen Kreditvaluta von 350.000 = € 35.000] konfrontiert.

Bei 20%-igem Wertverlust wären es sogar € 70.000 [neuer Wert: € 400.000 abzgl. € 120.000 (30% Eigenkapital) = € 280.000, Differenz zur aktuellen Kreditvaluta von € 350.000 = € 70.000].

Die durchaus nachvollziehbare Forderung der Bank zur Nachbesicherung wird bei den stolzen Eigentümern des besagten Einfamilienhauses vermutlich erhebliche Probleme auslösen, schlimmstenfalls jedoch unmöglich sein. Die denkbaren Folgen für unsere Eigentümer mag sich jeder selbst ausmalen.

Da sich eine weitere Zunahme nachbarschaftlicher Bereicherung überdeutlich abzeichnet, könnten eingedenk eines sehr hohen Anteils kreditfinanzierter Immobilien erhebliche volkswirtschaftliche Verwerfungen die Folge sein … mit denkbaren Konsequenzen, die sich niemand ernsthaft wünschen mag.

Allerdings ­ und auch dies sei gesagt ­ ist aus Bankenkreisen zu hören, dass die Option „Nachbesicherung“ bislang nur selten gezogen wurde, insbesondere dann nicht oder kaum, so lange der Kapitaldienst störungsfrei bedient wird. Die hier vorgetragenen Darstellungen habe man jedoch – mit verhaltener Besorgnis – auf dem Schirm.

 

Anmerkung

[1] Bestellung oder Verstärkung von Sicherheiten, beck-online, Ähnliche bzw. vergleichbare Regelungen sind auch Bestandteil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Sparkassen oder der AGBs von Volks- und Raiffeisenbanken.