Der echte Wert einer Immobilie

 Es gibt es keine ernsthaften Anzeichen für eine zu befürchtende Immobilienblase. Für  Eigentumswohnungen und auch für Einfamilienhäuser steigen die Preise um 4 Prozent.

Das Wort Immobilienblase war es, welches 2008 die Wirtschaftskrise geprägt hat. Ausgehend von einer Immobilienblase in den USA entstand die Banken- und Finanzkrise, welche schließlich in eine umfassende Wirtschaftskrise mündete, von der sich sowohl die USA als auch Europa nur sehr langsam wieder erholen. Mit den massiven Leitzinssenkungen der EZB im letzten Jahr und den damit verbundenen günstigen Krediten hatten viele Experten erneut die Gefahr einer Immobilienblase angekündigt.

Inzwischen verkündet der Rat der Immobilienweisen in seinem kürzlich veröffentlichten Frühjahrsgutachten aber, dass die Immobilienpreise 2014 zwar weiter ansteigen werden, es aber keine ernsthaften Anzeichen für eine zu befürchtende Immobilienblase gibt. Grundsätzlich gibt es kaum Anzeichen gesamtwirtschaftlicher Fehlentwicklungen. Der Rat – und mit ihm Ökonom Lars Feld – vermutet stattdessen, dass sich die bisherigen Entwicklungen weiter verfestigen werden. So werden Miet- und Eigentumswohnungen weiterhin zunehmend in den großen Ballungszentren gesucht. Dörfer – besonders im Osten der Republik – haben dagegen mit Leerständen zu kämpfen.

Weiter günstigs Zinsniveau

Die Zinsen für Finanzierungen werden ihr niedriges Niveau auch in den nächsten Monaten beibehalten. Somit werden auch weiterhin viele in Immobilien als alternative Kapitalanlage investieren. Die Mieten sind im vergangenen Jahr deutschlandweit um durchschnittlich 3 Prozent gestiegen, was einem moderaten Anstieg entspricht. Allerdings sind Durchschnittswerte immer relativ zu betrachten, da die Mieten in Großstädten und Ballungszentren deutlich mehr angestiegen sind.

Der Kaufpreis von Eigentumswohnungen lag letztes Jahr 3,5 Prozent höher als im Vorjahr und auch für Einfamilienhäuser musste etwa 4,3 Prozent mehr gezahlt werden. Auch dieser Anstieg ist völlig im Rahmen und so warnen die Experten des Rates klar vor einer von der schwarz-roten Bundesregierung geplanten Mietpreisbremse. Diese würde den Preisen ihre Signalwirkung nehmen und infolgedessen Investitionen am Immobilienmarkt weniger attraktiv werden lassen. Auch eine Anhebung der Grunderwerbssteuer würde ein Investitionshemmnis bedeuten und sollte somit wohldurchdacht sein.

Professionelle Bewertung von Immobilien

Doch wie genau wird der Wert einer Immobilie eigentlich beziffert? Insgesamt gibt es drei verschiedene Verfahren zur Bewertung von Immobilien: Neben dem Sachwertverfahren, können das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren angewendet werden. Ersteres wird sowohl für selbstgenutzte Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Ein- bzw. Zweifamilienhäuser verwendet, aber auch für andere Objekte, die keine Mieterträge einbringen wie Fabrikanlagen.

Der Sachwert einer Immobilie spiegelt die Kosten wider, welche bei der Wiederherstellung des Objekts entstehen würden. Der Sachwert von bebauten Grundstücken ergibt sich konkret aus zwei Werten, welche getrennt voneinander zu begutachten sind: Der Gebäudesachwert bemisst den Bauwert samt Baunebenkosten und den Wert der Außenanlagen. Der Bodenwert schließt zudem die Erschließungskosten mit ein. Insgesamt sind somit der Bodenwert, die Grundstücksgröße, das Baujahr der Bauwerke, eine Baubeschreibung sämtlicher sich auf dem Gelände befindenden Gebäude und Außenanlagen, eine Beschreibung von Grundstück und Boden, die Daten zum umbauten Raum und Auskünfte über einen eventuellen Reparatur- bzw. auch Instandhaltungsrückstau sowie Informationen zu betrieblichen Einrichtungen besonders relevant.

Sie sollten sehr genau und sorgfältig beziffert werden – nur so kann sich ein brauchbarer Sachwert ergeben. Wurde dieser aber ermittelt, haben Kaufinteressenten einen guten Anhaltspunkt für Preisverhandlungen. Natürlich werden Gebäudepreise aber zusätzlich von der Stimmung des Marktes (Angebot und Nachfrage) bedingt, sodass der Sachwert nicht mit dem zu zahlenden oder zu erhaltenen Preis gleichgesetzt werden kann und darf.

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